央廣網(wǎng)北京7月31日消息（記者張勝坡）近日，河北省河間市的柴女士向央廣網(wǎng)反映，2021年，她花費180余萬元從河間市某房地產開發(fā)商購買一套商品房。購買后，她發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在虛假宣傳，讓消費者花費“門市房”的錢卻只買到普通住宅。

河間市市場監(jiān)督管理局在2023年7月13日出具的一份行政處罰決定書顯示，開發(fā)商河北冠捷房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“冠捷地產”）在銷售商品房過程中對商品房的用途性質作了引人誤解的商業(yè)宣傳，構成虛假宣傳的違法行為，處20萬元罰款。

2022年，柴女士以“冠捷地產涉嫌虛假宣傳，要求其返還超額支付的購房款”為由將冠捷地產告上法庭。案件歷經一審、二審后，2024年4月18日，滄州市中級人民法院作出終審判決，判處冠捷地產返還柴女士超額支付的購房款32萬余元。

然而，判決生效至今，柴女士仍未拿到法院判決的返還款項。

購買“門市房”卻買到普通住宅

據(jù)柴女士介紹，2021年初，她從銷售中介得知，冠捷地產開發(fā)的冠捷觀邸小區(qū)有“門市房”待售。

“當時開發(fā)商通過各種渠道宣傳，冠捷觀邸小區(qū)有多套在售的門市房。”柴女士說。

當時銷售中介在朋友圈發(fā)布的售房廣告（央廣網(wǎng)發(fā) 受訪者供圖）

記者了解到，在冠捷觀邸小區(qū)，冠捷地產所謂的“門市房”售價比普通住宅樓更高。河間市市場監(jiān)督管理局的一份詢問筆錄顯示，冠捷地產委托的銷售中介曾介紹，當時，柴女士購買的“門市房”的單價是10700元/㎡，位于一樓，而同一棟樓的二樓至七樓的房價則是7500元-8200元/㎡。

2021年1月31日，柴女士與冠捷地產簽訂了《商品房買賣合同》。然而，當年10月份，柴女士搬進新房、掛上招牌10多天，街道辦事處就讓她把招牌摘下。此時，她才得知，自己按門市房價格斥巨資購買的“門市房”，只是普通住宅，不能商用。

終審判決書顯示，冠捷地產將觀邸小區(qū)剩余房源委托中介公司銷售后，在案涉房屋對外宣傳上顯示“冠捷洋房、可做門市、可自住70年大產權”；案件一審期間，河間市人民法院則認定，冠捷地產以出讓方式取得的位于本市團結大街西側、曙光路南側地塊的土地使用權，規(guī)劃用途為居民住宅，土地使用權年限自2014年3月5日-2084年3月6日。該地塊即為觀邸小區(qū)所在地。

滄州市人民法院認為，“門市”是指工商業(yè)者經營零售或某些服務性業(yè)務的店面，“可做門市”應為房屋買受人可以使用案涉房屋，經相關部門辦理營業(yè)執(zhí)照后在經營范圍內從事法律法規(guī)準許的經營活動，房屋性質應為商業(yè)用房。在本案中，案涉房屋是否為商業(yè)用房、是否“可做門市”對于當事人決定是否訂立商品房買賣合同以及房屋價格有重大影響。

滄州市人民法院引述《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”認為，中介公司宣傳的“可做門市”構成要約，應視為合同內容。案涉《商品房買賣合同》載明的房屋性質與雙方約定不符，冠捷地產應退還當事人應差價款，維持“被告河北冠捷房地產開發(fā)有限公司返還原告購房款、支付評估費共計324979.5元”的判決。

開發(fā)商曾因虛假宣傳和偷稅漏稅被罰

2023年4月15日，河間市市場監(jiān)督管理局對冠捷地產在銷售商品房過程中涉嫌虛假宣傳一事立案調查。上述行政處罰決定書顯示，2021年1月10日，冠捷地產與某地產經紀公司簽訂代理房源協(xié)議書，將觀邸小區(qū)五期24號樓剩余房源委托該經紀公司銷售，并向其提交了所剩房源信息及“剩余門市”表。冠捷地產有關負責人授意經紀公司表述24號樓一層為“門市房”，進行市場宣傳。

河間市市場監(jiān)督管理局認為，冠捷地產為了獲取高額利潤，在銷售住宅商品房的過程中，對第24號樓一層的住宅商品房宣傳為門市房，違反了《中華人民共和國反不正當競爭法》第八條第一款：“經營者不得對其商品的性能、質量、銷售狀況、用戶評價、曾獲榮譽等作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳，欺騙、誤導消費者。”之規(guī)定，構成了虛假宣傳的違法行為。決定責令其停止違法行為，并處罰款20萬元。

招牌被勒令摘下后，柴女士的門頭遮蓋上了幕布（央廣網(wǎng)發(fā) 受訪者供圖）

此外，柴女士表示，她在購房過程中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商與她簽訂的購房合同中，房價只顯示為5999元/㎡，而她實際付款時還是按照10700元/㎡的價格支付，只不過超出房款是以現(xiàn)金形式支付，開發(fā)商未對超出支付的房款開具收據(jù)。她懷疑開發(fā)商借此虛報收入，偷稅漏稅。

對此，在2022年的一審開庭中，冠捷地產曾解釋，簽訂書面商品房買賣合同的目的是辦理產權證等手續(xù)，合同中的價格并不是真正的交易價格，河間市的房地產市場當時仍然采取此種方式銷售房屋。

根據(jù)中共河間市委宣傳部認證的公眾號“河間周報”于2017年9月14日發(fā)布一篇文章顯示，“河間房價每平米不超六千，超過此價，購房者可舉報維權，一旦查實，開發(fā)商將被停盤，并接受罰款。”“河間市出臺了限購令，并把‘房價低于6000元/平米’作為房產開發(fā)的前置條件。”

多位河間市民告訴記者，當時開發(fā)商往往采取簽訂“陰陽合同”的辦法規(guī)避這一規(guī)定，按實際市場價售房。

2023年5月，柴女士與同樣經歷的2位業(yè)主向滄州市稅務局聯(lián)合舉報冠捷地產在銷售商品房過程中涉嫌偷稅漏稅。

2023年12月11日，國家稅務總局滄州市稅務局稽查局舉報中心向舉報人之一鄧先生出具的告知函顯示，該局于2023年6月28日對冠捷地產進行立案檢查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)存在少記收入的問題及少申報收入的問題，已依法依規(guī)處理，該企業(yè)已補繳稅款及罰款182.2萬元，繳納滯納金13.7萬元。

舉報人鄧先生表示，他從滄州市稅務局舉報中心工作人員處了解到，上述罰款只針對他和柴女士等3人購買的房子，至于冠捷地產售賣的其他商品房是否也有偷稅漏稅，稅務部門稱并未查到。

執(zhí)行法官：公司賬戶沒有可供執(zhí)行的財產

自2022年10月17日，河間市人民法院對柴女士與冠捷地產房屋買賣合同糾紛一案立案，到2024年滄州市人民法院作出終審判決，歷時近18個月。

柴女士稱，拿到終審判決后，她和冠捷地產都未再提起再審，案件隨即進入執(zhí)行階段，由河間市人民法院執(zhí)行局負責執(zhí)行。她本以為可以順利拿回多支付的購房款，卻發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實情況并非如此。

“執(zhí)行法官多次與我溝通，說執(zhí)行不太順利。”柴女士說。

7月24日，負責本起案件執(zhí)行的河間市人民法院執(zhí)行局執(zhí)行法官閆濤告訴記者，冠捷地產在河間市域內的地產項目已經售罄，公司賬戶上沒查到可供執(zhí)行的財產。

“這個公司現(xiàn)在已經離場，在河間沒有任何經營行為了。即使沒有注銷，也只是一個空殼公司。”閆濤說，對于一個有限責任公司來說，他們能用的方法非常少，而且對方還是一個房地產公司，一旦經營業(yè)務停止，連可查封的固定資產都沒有。

不過，柴女士告訴記者，閆濤曾詢問過她，是否愿意和冠捷地產通過執(zhí)行調解的方式解決糾紛。由于對方愿意退還的金額與法院判決差距過大，她沒有接受。

閆濤透露，冠捷地產有關負責人確曾表示可以通過調解解決此事，但至于對方如何籌款，他也不知道。

“人民法院在民事判決執(zhí)行方面，查詢財產的能力還是比較薄弱，我們沒那么大的權力查詢被執(zhí)行企業(yè)財產來源和去向。”閆濤說。

他表示，對于柴女士的案件，幾乎窮盡財產調查措施，在此基礎上，根據(jù)最高法有關規(guī)定，自執(zhí)行案件立案之日起超過三個月后，就可以考慮終結本次執(zhí)行程序。

中國政法大學民商經濟法學院教授邱星美解釋，根據(jù)我國民事案件執(zhí)行的有關規(guī)定，在法院窮盡財產調查措施，未發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有可供執(zhí)行的財產，經過一定時間，且申請執(zhí)行人暫時不能提供被執(zhí)行人有效的財產線索后，法院確實可以終結本次執(zhí)行。

不過，這并不意味著此案在執(zhí)行層面就終止了。邱星美介紹，《最高人民法院關于嚴格規(guī)范終結本次執(zhí)行程序的規(guī)定（試行）》規(guī)定了人民終本后恢復執(zhí)行的條件，即申請執(zhí)行人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有可供執(zhí)行財產的，可以向執(zhí)行法院申請恢復執(zhí)行。終結本次執(zhí)行程序后的五年內，執(zhí)行法院應當每六個月通過網(wǎng)絡執(zhí)行查控系統(tǒng)查詢一次被執(zhí)行人的財產，并將查詢結果告知申請執(zhí)行人。符合恢復執(zhí)行條件的，執(zhí)行法院應當及時恢復執(zhí)行。

陜西耀軒律師事務所韋濤律師表示，一般情況下，房地產公司背后都有復雜的股東架構，終結本次執(zhí)行程序后，當事人可以從它背后的股權關系入手，申請變更，追加執(zhí)行當事人，符合法定情形的，法院會給予支持。變更、追加被執(zhí)行人后，申請恢復執(zhí)行，法院也應給予支持。

韋濤稱，在民事案件中，申請執(zhí)行是關鍵一環(huán)。實踐中，法院執(zhí)行局往往只會完成規(guī)定范圍內的動作，很多查詢被執(zhí)行人財產的工作，需要當事人和律師共同推動法院開展。

“我們一個基層法院，執(zhí)行額在5萬元以下的終本案件就接近萬件，這是一件‘頭皮發(fā)麻’的事情。這么多人的合法權益不能實現(xiàn)，但這個問題并不是某個法院、某個法官能解決的事情。”閆濤坦言。