“有銀行與房產(chǎn)中介合作，讓中介幫著拉房貸客戶，待房貸放款后按照一定比例返點給中介。與其錢讓中介賺，不如我們自己與銀行對接，能省下幾千元。”在社交平臺上，多地購房者分享了房貸返點經(jīng)驗。

中國證券報記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房貸返點現(xiàn)象有所抬頭。不同地區(qū)、不同銀行以及不同時點的返點比例均有差異，通常在季末會有所上浮。7月底及8月初，記者收到的返點報價從“千五”到“千九”不等，能夠辦理該業(yè)務(wù)的銀行包括國有行、股份行、城商行等。

這一現(xiàn)象背后是銀行對房貸業(yè)務(wù)的激烈爭奪。業(yè)內(nèi)人士表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)買方市場特征突出。對于銀行而言，按揭貸款是優(yōu)質(zhì)稀缺資產(chǎn)，銀行愿意“花錢拉業(yè)務(wù)”。不過，房貸返點可能導(dǎo)致貸款市場定價不透明、正常競爭秩序被打亂、銀行經(jīng)營成本抬升等不良后果。

個人能直接拿返點

上海居民小敏在社交平臺分享過房貸返點的成功經(jīng)驗。她告訴記者，看好房子后便四處詢問能夠返點給個人的貸款銀行。經(jīng)過多方對比，自己在6月與某城商行簽訂了貸款合同，并在放款后按照“千六”即每貸款100萬元返6000元的價格收到了返點。

記者以購房者身份調(diào)研發(fā)現(xiàn)，此前被全面叫停的房貸返點現(xiàn)象有所抬頭。

在小敏的介紹下，記者聯(lián)系到為她辦理房貸返點的銀行貸款經(jīng)理吳桐（化名）。吳桐說，上海地區(qū)各家銀行的商貸利率都是一樣的，該行現(xiàn)在的返點比例已從“千六”漲至“千七”，但需要在9月底前放款。

“我們主要針對的是二手房購房客戶，因為新樓盤往往有自己熟悉的銀行，會指定幾家貸款銀行。”吳桐說。

另一位自稱可辦理房貸返點的銀行貸款經(jīng)理向記者表示，該行與我愛我家等房產(chǎn)中介有著總對總合作。若客戶通過幾家中介購房并辦理貸款，那返點無法給到客戶個人，只能給到這些中介。“需要客戶在網(wǎng)簽前，跟中介說好，自己找貸款銀行。否則有些中介會簽霸王條款，為客戶指定貸款行。”

房貸返點并非新鮮事，此前大多處于行業(yè)的灰色地帶。業(yè)內(nèi)資深人士介紹，所謂房貸返點是指商業(yè)銀行為爭搶房貸市場份額，向提供房貸客戶的中介機構(gòu)提供的一種傭金，大多數(shù)銀行及中介機構(gòu)不會直接返給客戶個人。如今，有購房者繞過中介，直接與銀行合作，并將返點經(jīng)歷分享到社交平臺，使得該現(xiàn)象浮出水面。

催生專業(yè)第三方機構(gòu)

房貸返點現(xiàn)象抬頭，引來想分一杯羹的第三方機構(gòu)。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，他們常在社交平臺發(fā)帖或評論區(qū)留言進行客戶引流。這些機構(gòu)在銀行內(nèi)部有人脈資源，能夠與多家銀行的貸款經(jīng)理對接。

記者在社交平臺上詢問房貸返點業(yè)務(wù)時，多位第三方機構(gòu)工作人員聯(lián)系到記者，王普（化名）就是其中之一。他說，自己手里有多家銀行的資源。“每家銀行能提供的返點比例不等，最高有‘千九’，最低有‘千五’，你可以自己選銀行。幫你做貸款的是銀行貸款經(jīng)理，我可以提供他們的名片，你可以去網(wǎng)點核實身份。”

當(dāng)記者問及具體操作流程時，王普表示，在貸款審批通過后，記者便能獲得返點，形式可以是現(xiàn)金、微信、銀行卡轉(zhuǎn)賬等。“具體流程和正常貸款流程一樣，但需提前跟房產(chǎn)中介說好，自己找貸款銀行，有些房產(chǎn)中介會讓你簽自辦貸款承諾書。定好時間和地點，我們會安排銀行貸款經(jīng)理上門面簽。”

相比銀行貸款經(jīng)理承諾的放款后返點，多位第三方機構(gòu)人士表示，可在貸款審批后就把返點給到客戶。“銀行審批通過貸款后，購房者再過戶，然后銀行才能放款。放款后，銀行會把傭金給到我們公司，我們是墊資把錢返給客戶的。”

至于返點比例，多位第三方機構(gòu)人士表示，每家銀行每月政策可能都不一樣。一般而言，季末返點比例會有所上漲。第三方機構(gòu)人士譚炎稱，6月份有銀行返點比例達到“千十”，但現(xiàn)在業(yè)務(wù)已經(jīng)停掉了。“點數(shù)給得高，來辦理的客戶自然多，銀行的業(yè)績目標達到了，就不會做了。”

既然客戶自己可與銀行對接，何須通過第三方機構(gòu)辦理房貸返點？某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士表示，第三方機構(gòu)可在短時間內(nèi)向購房者提供多家銀行的返點報價，幫客戶省去了挨家詢問、直接對接銀行的麻煩。對于第三方機構(gòu)而言，可從報價差額中獲利，比方說，銀行給機構(gòu)的報價是“千九”，機構(gòu)給購房者的報價則為“千七”。

背后風(fēng)險重重

從銀行角度來看，為何要貼錢辦業(yè)務(wù)？無論是銀行內(nèi)部人士，還是第三方機構(gòu)人員，都向記者提到了這樣做的目的在于“花錢拉業(yè)務(wù)”。在業(yè)績考核壓力下，部分銀行支行以及貸款經(jīng)理利用房貸返點方式，求得短時間內(nèi)增加貸款發(fā)放量。

一位第三方機構(gòu)人士告訴記者，以前甚至有銀行開出了“千十一”的報價，“一般來說，每個季末或是在銀行業(yè)績沒達標要扣錢時，銀行返點比例就會高一些。”

銀行貸款經(jīng)理小蘇向記者表示，返點資金部分來自銀行支行營銷費用。有時候貸款經(jīng)理也會從個人的業(yè)績激勵里拿出一部分錢來做返點。

“如果客戶的貸款金額比較小，我們不會做。因為銀行貸款有人力成本和其它費用支出。在客戶咨詢返點時，我們會先問貸款金額有多少，看是否在目標金額以上。放款成功后，可以通過微信或銀行卡把錢返給客戶。”小蘇說。

房貸返點現(xiàn)象背后是銀行對房貸業(yè)務(wù)的激烈爭奪。業(yè)內(nèi)人士表示，去年以來多家銀行房貸業(yè)務(wù)增長緩慢，給銀行個人貸款增長帶來壓力，導(dǎo)致部分銀行利用該手段爭取房貸客戶，搶奪市場份額。

國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員任濤向記者表示，房貸返點現(xiàn)象有所抬頭，且返點對象由房產(chǎn)中介直接擴展至個人客戶的原因在于，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)買方市場特征突出。按揭貸款對銀行來說，仍是優(yōu)質(zhì)的稀缺資產(chǎn)，為爭取按揭貸款客戶，銀行愿意做出犧牲。

當(dāng)前，各地房貸利率走低。在任濤看來，這會加劇銀行在爭搶房貸客戶方面的競爭，使得銀行具有主動返點讓利的沖動。同時，房貸利率持續(xù)走低將凸顯買方地位，可能加劇返點現(xiàn)象發(fā)生。

談及其中風(fēng)險，北京德和衡律師事務(wù)所聯(lián)席執(zhí)行主任、商事與金融爭議解決部主任裴虹博接受記者采訪時表示，返點現(xiàn)象導(dǎo)致貸款市場定價不透明，市場競爭秩序受到干擾，銀行經(jīng)營成本抬升，損害銀行利益，讓消費者在選擇貸款產(chǎn)品時一味選擇返點比例高的銀行，可能產(chǎn)生誤判從而損害其合法權(quán)益。

此外，有銀行內(nèi)部人士表示，在返點的誘惑下，有房產(chǎn)中介協(xié)助客戶向貸款銀行提供虛假材料，增加了銀行房貸風(fēng)險，影響房貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展，可能導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量下降。

多方合力促規(guī)范發(fā)展

對于風(fēng)險重重的房貸返點現(xiàn)象，十余年前，中國銀行業(yè)協(xié)會就下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范做好個人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護市場秩序的自律共識的通知》。該通知提到，自2010年1月1日起，停止銀行以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的返點費用；要求會員銀行規(guī)范貸前審查制度，做好盡職調(diào)查，堅持獨立審貸，重點審核借款人的信譽程度、收入證明、償還能力的真實性。

8月1日，記者從業(yè)內(nèi)獲悉，有地方銀行業(yè)協(xié)會已針對近期有關(guān)現(xiàn)象，發(fā)布《關(guān)于禁止個人住房按揭貸款返傭共同維護銀行業(yè)公平競爭秩序的倡議》。其中提到，銀行不得以任何形式向房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售機構(gòu)、房產(chǎn)中介機構(gòu)、物業(yè)公司等機構(gòu)及其從業(yè)人員、個人住房貸款客戶支付傭金或權(quán)益，以及例如提供購物卡券、儲值卡券、加油卡等方式變相支付傭金或權(quán)益。

業(yè)內(nèi)人士表示，作為銀行業(yè)自律組織，地方銀行業(yè)協(xié)會此時發(fā)出倡議，有助于規(guī)范市場競爭秩序，讓銀行在房貸業(yè)務(wù)方面能夠?qū)崿F(xiàn)良性競爭，也可以降低銀行的貸款成本，維護凈息差穩(wěn)定，同時讓房產(chǎn)中介機構(gòu)更加規(guī)范透明。

展望未來，裴虹博認為，可從加強監(jiān)管力度、完善法律法規(guī)、提升銀行自律意識等方面推動房地產(chǎn)市場健康運行。具體而言，監(jiān)管部門應(yīng)加強對銀行營銷活動的監(jiān)管力度；立法機構(gòu)應(yīng)不斷完善相關(guān)法律法規(guī)體系，明確禁止不正當(dāng)競爭行為的具體條款和處罰措施；銀行應(yīng)自覺遵守市場規(guī)則和法律法規(guī)要求，加強內(nèi)部管理和風(fēng)險控制能力，提高服務(wù)質(zhì)量和效率水平。

張佳琳